各街道办事处、物业服务企业、社区、小区业委会、物管会：
根据全市物业服务突出问题集中整治专项排查结果及《子长市物业服务等级核定实施方案》（子物组发〔2022〕1号）文件要求，我市当前物业行业质价匹配管理存在重大短板：全市39个住宅小区中，执行1.2元/㎡一费制收费小区共12个，2022年度物业服务等级核定有效期已届满，原有认定结果全部失效；剩余27个小区未开展物业服务等级核定，行业分级监管、收费对标体系完全空白。按照“质价相符、两年一评、全域覆盖”工作要求，现就全面完成物业服务等级核定工作完善部署如下：
一、工作依据与核心现状
（一）政策依据
1.《陕西省物业管理条例》《陕西省住宅小区物业服务指导标准》；
2.延市办发〔2018〕4号《关于理顺物业管理体制的意见》；
3.《子长市物业服务等级核定实施方案》，实行一级、二级、三级、等外四级服务标准，百分制打分，每两年核定一次，未核定等级小区收费按乱收费处置。
（二）全市真实摸排数据
1.覆盖范围：11个村（社区）、28家物业企业、39个住宅小区；
2.等级核定有效期届满小区（物业费1.2元/㎡一费制，2022年度核定失效，共14个）：锦华园、怡乐园、兴盛佳苑、秀禾新城、宏泰家园、御景园、福苑小区东、福苑小区西、顺驰家园、紫旭华庭、开元商城、顺骋佳苑、毓秀花园、运政大厦；
3.未开展任何等级评定小区（25个）：丰景园、东苑、袁家沟廉租房、山水名城、油苑、芋则湾、二道街、安定东路、开元大厦、宏博一号、子玉花园、清水园，水沟平廉租房、枣林小区、桃树沟、富源大厦、芽平小区、湫沟台3#楼、湫沟台1、4、5号楼、湫沟台7、8号楼、湫沟台2、6号楼、湫沟台9号楼、稍木则沟9号楼、航远大厦、天人锦绣；
4.突出矛盾：核定有效期届满小区持续依据失效等级认定文书收取1.2元/㎡物业费，无现行有效等级认定支撑；未评定小区收费区间0.45-0.9元/㎡，收费标准与服务等级无对应依据，大量存在重收费、轻服务、信息不公开、设施运维滞后等问题，与《等级核定办法》“未经核定等级收费视为乱收费”条款冲突。
二、核定工作总体目标
1.时限目标：2026年8月20日前完成39个小区物业服务等级申报、现场核验、综合评定、公示备案全流程，实现住宅小区等级核定全覆盖；
2.规范目标：全部小区出具有效《物业服务企业服务等级核定表》，市场监管部门依据核定结果规范物业收费，彻底解决质价不匹配、核定结果失效、无等级收费乱象；
3.长效目标：建立“两年一核定、动态调整、信用挂钩”常态化分级监管机制，同步落实一票否决、加减分考评制度。
三、工作安排
第一阶段：摸排动员、资料筹备（7月15日—7月25日）
1.各街道、社区对照《物业集中整治台账》逐小区梳理基础信息：小区户数、建筑面积、物业企业、收费标准、业委会组建情况、前期/现物业合同备案情况、维修资金缴存、消防、档案、违建等问题台账；
2.分类组织申报主体：
前期物业小区：由物业服务企业作为申报主体，领取《物业企业申报表》；
已成立业委会小区：由业委会牵头申报，无业委会小区由社区代为申报，使用《业委会（社区）申报表》；
3.申报材料清单（严格对照办法要求）：
①对应申报表；②物业营业执照；③物业服务合同及备案证明；④小区竣工验收资料；⑤近两年设施维保、消防巡查、业主满意度、财务收支、档案管理全套台账；⑥小区水箱清洗、电梯年检、违建整改、公共收益公示佐证材料；⑦ 加分佐证（省/市级示范小区、优秀企业证书）、减分佐证（住建、创文通报文件）。
4.重点告知一票否决情形，提前自查整改：重大安全责任事故、大规模上访、媒体负面曝光、挪用维修资金、电梯逾期未检、无财务制度、违规退出项目等，存在以上情形本年度直接评定不合格。
第二阶段：企业/社区自评申报（7月21日—7月31日）
1.各申报主体对照一级、二级、三级、等外四类评分标准自行打分，自主申报对应服务等级；
2.14个2022年度等级核定有效期届满小区必须重新完整申报，不得沿用失效核定结果；
3.7月20日前各街道统一归集全部申报资料，初审资料完整性，缺失资料一次性告知限期补齐，汇总后报送市集中整治办公室。
第三阶段：多部门联合现场核验打分（8月1日—8月15日）
1.组建联合核定工作组：市住建局牵头，联合经发局、市场监管局、属地街道、社区、业主代表不少于3人，按需引入第三方评审机构；
2.严格按照对应等级百分制标准逐项现场打分，六大考评维度全覆盖：基本要求、房屋管理、共用设施设备维保、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护；
3.同步落实加减分规则：省级示范项目3年内加10分、市级示范3年内加5分；住建日常通报、创文通报各扣2分；
4.现场记录小区现存问题（档案缺失、消防设施不足、水箱清洗不及时、违建、收费公示空白等），同步录入整治问题台账，作为等级打分扣分项。
第四阶段：综合评定、公示、备案（8月11日—8月20日）
1.住建局汇总现场打分、加减分、一票否决情况，综合确定最终服务等级（一级/二级/三级/等外）及档次（优秀≥90、良好80-89、合格70-79、不合格＜70）；
2.小区等级结果在小区出入口、社区公示栏、住建局公众号公示不少于5个工作日；
3.公示无异议后出具正式《物业服务企业服务等级核定表》，多部门联合签字盖章；
4.市场监管部门依据核定表重新规范各小区物业收费标准，1.2元/㎡一费制小区必须匹配对应等级服务标准，未达标小区下调收费标准或限期整改；
5.所有核定资料、打分表、申报表统一归档，建立全市物业服务等级电子台账。
四、分类处置整改措施
（一）2022年度等级核定有效期届满12个一费制小区
1.立即停止以失效等级认定文书作为收费依据，本次重新核定期间暂按三级基准价过渡收费；
2.现场核验时重点核查档案管理、公共收益公示、电梯维保、消防设施，打分不达标直接降级，整改期限1-3个月，整改仍不合格按等外管理，同步移交市监局规范降价。
（二）25个从未开展评定小区
1.无任何等级认定依据收取物业费的，限期完成申报，逾期未申报全市通报、纳入联合惩戒，直接按等外等级公示；
2.收费0.45-0.9元/㎡小区对照三级标准为主开展评定，老旧小区、廉租房、无物业物管会代管小区可核定为等外，同步明确收费管控标准。
（三）评定不合格小区处置
1.给予1-3个月整改期，整改期内按等外基准价收费；
2.期满复评仍不合格，直接降级；连续两年不合格或两年未参与核定的物业企业，禁止参与物业招投标，由社区组织重新选聘物业。
（四）存在突出整治问题小区专项约束
1.维修资金滞留、代收、欠缴小区：扣减对应分值，同步督促追缴维修资金；
2.违建、消防缺失、水箱无检验报告、设施老化小区：现场限期整改，整改不到位直接判定不合格档次；
3.物业未备案、物业服务空档、物业费收缴困难小区：街道牵头协调物业入驻、完善收支台账，作为等级评定硬性扣分项。
五、各方责任细化完善
（一）街道、乡镇（属地主体责任）
1.统筹辖区所有小区申报组织、资料初审、业主满意度调查；
2.协调社区、业委会、业主代表配合现场核验；
3.对无物业、物业服务空档、廉租房、老旧小区兜底推进申报；
4.跟踪不合格小区整改落实，出具整改复核意见。
（二）市住建局（行业主管）
1.统筹等级核定全流程，提供评分标准、各类申报表格；
2.组织多部门联合现场考评，出具最终核定意见；
3.建立物业企业信用管理体系，将等级评定结果与信用评级、市场准入挂钩；
（三）发改局、市场监管局
1.依据最终核定等级核定、调整物业收费指导价；
2.查处无有效等级认定擅自高价收费，乱叠加电梯、公摊、垃圾清运附加费等违规行为。
（四）物业服务企业
1.主动完整提交申报资料，落实自评、现场配合；
2.对照评分标准同步整改档案、设施、公示、安全隐患；
3.评定结果公示后，将等级核定表、收费标准在小区显著位置长期公示。
（五）社区、业委会、业主代表
1.全程参与现场打分，如实反馈业主诉求、物业服务短板；
2.等级升级需组织业主满意度测评，满意度达80%方可出具升级评议意见。
六、长效管理机制完善（补充原办法短板）
1.常态化两年一评机制：每年1—2月集中受理下一轮核定申报，街道提前摸排提醒，杜绝再次出现等级核定结果失效情况；
2.动态复核机制：业主对等级结果有异议的，由街道组织业主满意度调查，出具书面意见后联合住建局、市场监管局开展重新核定；
3.信用联动机制：等级优秀企业招投标优先推荐；不合格、拒不参评企业纳入行业黑名单，限制承接新项目；
4.投诉联动机制：将12345、线下物业投诉量纳入下一年度等级评定减分依据；
5.公示长效机制：所有小区必须长期公示服务等级、对应收费标准、评分档次，保障业主知情权，落实“四公开四提升”要求。
七、工作硬性要求
1.压实属地责任，各街道指定专人专项负责，6月28日前报送物业等级评定工作联络员名单至住建局；
2.所有台账、打分表、申报资料必须真实完整，严禁弄虚作假，一经查实取消本次评定资格并全市通报；
3.7月31日前必须完成全部39个小区核定工作，住建局将开展专项督导，对进度滞后街道下发督办单；
4.以本次等级核定同步化解物业集中整治七大突出问题，将档案混乱、信息不公开、设施运维滞后、消防隐患、收费乱象等整改成效作为等级评定核心打分项，实现整治与等级评定一体推进。